1989年(平成元年)11月21日、九州の住宅・都市整備公団の外壁タイルが剥離して死傷者がでたことを覚えていらっしゃいますか?マンションの外壁の仕上げに使われていたタイルが高いところから落下して大きな事件となったのです。
 その後、大阪では、マンションのバルコニーの床が傾いているということで,担当者が調査している最中に手摺の根元が折れた事件がありました。下で洗濯物を干していた主婦に幸いケガはなかったということでしたがさぞ驚かれたことでしょう。
 神戸のあるマンションでは、屋上周囲のコンクリートが落下し、たまたま駐車していた乗用車の屋根を突き破った事件がありました。 もし,乗用車が駐車していなければ人が歩いていたかもしれない場所でした。
 京都では、スチール手摺の根元のコンクリートが、いくつも落下したために急遽、一時金を募ってアルミ手摺への付け替えを断行した管理組合もあります。
 近い話としては、阪神大震災のときには、外壁タイルがばらばらと道路に落下したり、ジョイント金物がはずれたり、ガラスが割れたりしたマンションもありました。
「かたち」と「手入れ方法」
 マンション建物は半屋外と呼ばれる部分をたくさん持っています。バルコニーや廊下がそうです。屋外ともいえるし屋内ともいえるといった個所です。さらにバルコニーや廊下には、手すりや雨樋、鉄骨階段などいろいろとトラブルを招きやすいたくさんの凹凸部分があるのです。 そこで、このようなかたちのマンション建物を維持管理していくためには、危険を早めに察知するシステムがあるかどうか、また、管理組合が建物の良好な維持ということにどれだけ熱心かということが大きなポイントになります。
マンションに潜む危険性
 危ない話ばかりで申しわけありませんが、危険性をかかえているマンションはたくさんあるのではないでしょうか。たしかに、「マンションだけが危ない」とはいえないでしょう。でも、「マンションだから危ない」という要素もあるのです。 それは『かたち』と『手入れ方法』が他の種類の建物と違うからです。


 例えば、管理規約はどのように改正したら良いのか、長期計画はどのように作成したら良いのか、大規模改修工事はどのように進めていけばよいのか。こういったことからについても、誰とどのようにすすめていけば良いのかルールができていると、スムーズにことが運ぶはずです。 しかし、ただルールがあれば良いというものでもないようです。というのは、ルールというものは、お互いに理解できるという関係があって初めて効力を発揮するからです。
内にも外にも良い関係を

 あるマンションの例ですが、管理組合と管理会社の関係がうまくいかず理事会があるたびに管理会社に対する不満がでていたのですが、ある時、それまでの経緯を知らない新しい理事と新しい管理会社の担当者が、とにかく誤解が起こらないようにいろいろ情報交換して話し合いましょう、と丁寧に手間と時間をかけたところ、問題点を解決する糸口が見えてきたということでした。つまり、管理組合にとって内部のコミュニケーションと共に、外部とのコミュニケーションの両方がとても大切なのです。お互いに信頼関係を保ちながら知恵を出し合っていけるかどうか。マンションの良好な維持はココにかかっています。

積極的な話し合いを

ルールを支えるコミュニケーションというものは、与えられるものではなく、いつも積極的に作っていくという努力が必要なのかのかもしれません。
 次号からも、コミュニケーションについて考えていきたいと思います。

もしもマンションでなにか問題が起ったら
 マンションで何か問題が起こったらあなたはどうしますか?
 例えば、どこかで何かのベルが鳴り続けているとか、エレベーターに人が乗ったまま止まってしまったとか、外壁が剥離して歩いている人の上に落ちてきたとか…。
管理人が常駐していればその人にまず連絡をとるでしょう。もし不在なら管理会社に電話するでしょう。あるいは○○さんが理事長だったはずだと思い出して連絡にいくかもしれません。

ルールをつくる

 困った時に誰にどのように連絡するかということは、ふだんからルールがあれば問題にはなりません。日常生活の中での通報という連絡ルールのことだけでなく、もっと大きな流れとしてのルールも便利なものにしておきたいものです。




Q1.鉄筋コンクリート建物の寿命は何年?

Q2.鉄を錆びるままにしておくとどうなるの?

Q1 鉄筋コンクリート建物の寿命は何年?
A1 結論から言いますと、寿命はわかりません。というのも、コンクリートというものが生まれてから、まだようやく100年と浅いため平均年齢がはっきりしないということに加えて、塩分の採りすぎがいけなかったり、セメントのアルカリに出会うとだめになる性質の石が見つかったり、ひびわれという宿命を克服する対処療法の歴史もまだまだ浅いといった理由のためです。
 ところで、ローマにはパンテオンと呼ばれる建物があります。今は教会になっていますが、もとは古代ローマ帝国時代の寺院でした。このパンテオンが実はコンクリート製なのです。ただし鉄筋は入っていません。

古代ローマ帝国世界のあちこちに建てられたコロッセウムという闘技場もコンクリートが使われています。
 その後年月が過ぎて、19世紀の終わりごろになると、鉄筋とコンクリートがお互いの弱点をカバーしあって屈指の力を発揮するという、うるわしい友情物語が始まります。 当時の先進工業都市パリには1903年に建てられた鉄筋コンクリートのマンションが残っています。
 日本では、1923年の関東大震災のあと、これからは鉄筋コンクリートだという掛け声のもとに多くの公共建物が建てられてきました。でも、たかだかそれぐらいの年月しかったっていません。だから寿命はわからないのです。 しかし、天敵はわかっています。水・酸素・二酸化炭素です。寿命を伸ばすためにはこれらの敵をシャットアウトすることです。
 マンション建物では、これら三大天敵ができるだけ鉄筋コンクリート内部に入らないように改修することが大切です。
Q2 鉄を錆びるままにしておくとどうなるの?
A2 もともと、自然界では、鉄は、酸素が硫黄と結合して酸化鉄とか硫化鉄といった安定した形で存在しています。それを人間は無理やりに鉄分の純度を上げて取り出して、武器を作り、農具を作り、レールを作り、パイプを作り、いろんな器具作って人間生活に役立ててきました。
 でも、鉄は自然にもどりたがっているのです。そこで酸化して錆びます。錆びると体積が増えます。ごわごわと膨張するのです。膨張するときにまわりが弱ければ膨張する力でまわりの材料は破壊されます。
 鉄筋コンクリート建物の場合、鉄筋はいきなり表面近くには存在しないように内部に入っています。でもなんらかの原因で、表面から近い部分にあれば、薄くなったコンクリート部分は鉄の錆びによって簡単に破壊されます。はじめは、茶色の錆び汁がうっすらと見える程度ですが、そのままにしておくと、軽く叩くだけで、表面が剥離するようになります。これは危険です。コンクリートかモルタルが剥離するのですから、落ちると大変なことになります。ましてや高いところから落ちる場合には非常に危険なことになります。
 バルコニーや廊下の手すりが鉄の場合、手すりの足元がコンクリートに埋まっていても、わずかなひび割れから水が入り込んで、内部の鉄部を錆びさせることがあります。この場合も、鉄の錆の膨張力が埋めモルタルやコンクリートを破壊します。目で見てわかる場合もあれば、ハンマーで叩いた音の違いでわかることもあります。 そんな時には剥離した部分が落下する前に改修工事を急ぐ必要があります。
 マンション建物内には、屋外鉄骨階段をよく見かけますが、錆びたままにしておくとみっともないばかりでなく、塗り替え工事に余計な手間や費用がかかることになります。できれば5年に一度くらいは塗り直しておきたいものです。
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