とても大事なお金の話

※この記事は小野工建の旧サイト「momana」コーナーでかなり以前に公開し、長くご好評いただいた記事です。やや古い点もありますが、そのまま公開させていただきます。

工事資金は長期計画で確保

マンションのリフレッシュ工事にはいろいろな種類の工事があります。そしてなんらかの工事を実施しようとするときには、どのような工事をどのようにすべきかということを検討しなければなりません。
そして、さらに大切なことは、そういった工事をするための資金が準備できるかどうかという点です。

一時金は徴収がたいへん

阪神大震災では、多くのマンションが、多額の一時金徴収をして補修工事を実施しました。しかし、一時金を集めるということは非常に大変なことです。災害を受けた時は、なんとかしなければ、という一念で一時金集めに奔走された管理組合も、その大変さに、もう二度と一時金徴収はしたくないと思っておられることでしょう。どのマンションも一時金をあてにしない修繕積立金計画が大切です。
ところが、この修繕積立金が十分に集められていないマンションがまだまだたくさんあるようです。新築マンションの中には、積立金の月額が数百円というところもありますがこれではまったく用をなしません。

積立金の基準

特にこうしなければならないという基準はないのですが、住宅金融公庫の『優良中古マンション融資』制度では、融資条件のひとつで、その最低基準を決めています。
その基準では、建築後１７年以上経ったマンションでは、積立金の平均月額が１万円以上であることが条件になっています。
しかし、これは、毎月の積立金が必ずしも１万円以上でないといけないということではありません。
積立金会計の収入に、駐車場料金や専用使用料があれば、それも加えて、年間収入合計額を戸数と１２ヶ月で割った額が１万円以上であるということです。この計算でいくと、年間積立金額は１住戸あたり最低１２万円必要ということになります。
しかし、最低額はともかくとして、実際にいくらかかるかの見当をつけて収入計画をたてるのがより良い方法といえるでしょう。それには長期計画を作成する必要があります。
どの時点でどのような工事をするかを設定し、その工事を可能にするための収入計画を練ってみましょう。いろいろな要素を検討しなければなりませんが、要は、おおよその積立金月額の今後の見通しを見極めることが大切です。

広報活動と資料保管の大切さ

みなさんのマンションでは、管理組合の活動をどのように広報していますか？
理事会や委員会で話題になったり検討していることを、折りにふれて区分所有者の皆さんにお知らせしましょう。特に、大きな工事を計画しているときや、長期計画を作成しているとき、また管理費や積立金の増額を検討しているときなどは、いきなり総会の議案書でその内容を知らせるのではなく、前もって、何度か、広報でお知らせしていく方が親切といえるでしょう。

広報づくりのコツ

広報は、繰り返し、繰り返し、同じ体裁で配布し続けることが肝心です。
一度にあまりたくさん書きすぎないように、そして専門用語をあまり使わないようにしてできるだけわかりやすい表現で、とにかく読んでもらうことを念頭においてつくりましょう。　文字だけではなく、イラストや表・グラフなども取り入れると効果があります。また、コピー用紙も、色のついた用紙を使うという手もあります。
回覧板を回しているマンションもあるようですが、ぜひとも、全戸配布を実現しましょう。家族全員に目を通してもらいたいですし、できれば保存しておいてもらいたいという内容もあると思います。そのためには、管理組合でコピー機が必要です。単に広報のみならず、理事会や委員会の議事録をつくったり、検討資料をコピーしたりと、管理組合にとってコピー機は必需品です。

資料保管のコツ

いろいろな資料をコピーする時に、ちょっとしたことですが、必要数に１部加えてコピーしましょう。その１部は、各理事や委員に渡さないで、管理組合の保管用としてファイルします。
例えば『○年度管理組合資料』というファイルを作り、必ずすべての資料を、そのファイルにとじるようにします。管理組合は「年度がわりの引き継ぎ」がうまくいかないことがありますが、そんな時でも、このようなファイルがあれば、何年たっても、いろいろな経過を読み取ることが容易になることでしょう。
コツは、ただファイルするだけでなく、時間系列でまとめておくこと。あとで調べる時に探しやすくなります。
広報は、管理組合の動きがより多くの人達にわかるようにすることがねらいです。
また、資料保管は、管理組合の動きが継続的に理解できるようにすることがねらいです。いずれにしても、担当理事が交代したとたんに、ゼロからの出発にならないようにするためのてだてです。ぜひともいろいろと工夫してみてください。

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